Visto la necesidad de reglamentar las actividades constructivas en el ámbito del Loteo Lago Fontana;
Considerando:
La importancia de asegurar la preservación y mejoramiento del medio ambiente mediante una adecuada organización de las actividades edilicias en el espacio, proscribiendo las acciones degradantes, protegiendo bosques, previniendo la erosión y preservando las áreas y sitios de interés natural, paisajístico, histórico y turístico, a fin del uso racional de los mismos.-
La relevancia de propiciar y estimular la generación de una clara conciencia comunitaria sobre la necesidad vital de preservación de los valores ambientales.-
La necesidad de orientar el desarrollo del Parque Protegido Municipal Shoonem dentro de una definida estructura urbana, también la distribución y la densidad de edificación.-
La Administración del Loteo Lago Fontana exige:
Art.1º. De la Documentación a Presentar. Los trabajos que a continuación se mencionan, no podrán ser comenzados sin tener la constancia de “obra autorizada” expedida por la Administración: a) Construcción de nuevos edificios; b) Ampliar, refaccionar o modificar los ya construidos, parcial o totalmente; c) Cambiar, refaccionar o modificar estructuras de techo; d) Efectuar cualquier obra o instalación que requiera estructura resistente y que por sus dimensiones y aspecto afecte la estética; e) Ejecutar demoliciones; f) Ejecutar desmontes y excavaciones; g) Cualquier trabajo no incluido en los anteriores, que requiera la colocación de una valla provisoria al frente y permiso de ocupación en la acera; La Solicitud especificará: – Nombre y apellido del propietario.– Indicación de los trabajos a realizar.–Individualización del terreno: ubicación, croquis de la manzana, orientación, distancia a una esquina, denominación catastral.- Sí la solicitud es para construir edificios nuevos se solicitará además determinación de la línea Municipal. Las solicitudes serán firmadas por el propietario o su apoderado por escritura pública.-
Art. 2º.- Tipología de Obra .Para obtener certificado de Obra Autorizada, se deberá presentar plano indicando el tipo de obra a realizar : Vivienda unifamiliar, hostería, complejo turístico, comercio
Art.3º.- Requisitos para construcción, ampliación o reforma 1- Solicitud indicando el proyecto que se propone, firmado por el proyectista. 2- Acreditar la titularidad de la propiedad mediante la presentación de Escritura; en caso de hallarse en trámite de escrituración, presentará Certificación de Escribano de que la escritura se halla en trámite. Para los casos de propiedades que se hallen en sucesión se acreditará la propiedad mediante constancia judicial y la solicitud deberá ser firmada por el administrador legal de la sucesión
Art.4º. Contenido del Plano. NORMAS DE PRESENTACION DE PLANOS: a) Escalas: En general se utilizará escala 1:100 para plantas y cortes. Se utilizará escala 1:50 para las fachadas. En general la escala elegida para la representación deberá ser de buena calidad expresiva.- b) Material y cantidad de planos: para la aprobación definitiva, los planos de: arquitectura, estructura se presentará tres planos en original papel mas 1 (un) archivo digital del mismo. El proyectista recibirá 1 (un) juego de estos planos, con sello de aprobación.-Los planos de instalación sanitaria estarán incluidos en el plano general. c) Planillas: serán incluidas en el plano general planillas de iluminación y ventilación, y planilla de locales.
Art. 5º.-PERMISO DE CONSTRUCCION:El permiso de construcción se concede cuando sea presentada por el propietario, la persona que será el constructor o conductor de la obra acompañando copia del contrato que hubieren celebrado. El constructor deberá firmar toda la documentación técnica de la obra.-
Art. 6º.- PROFESIONALES: entiéndase por profesional a los egresados matriculados en el Colegio de Arquitectos del Chubut CACH, y otros colegios que habiliten profesionales para tal fin dentro de la Provincia del Chubut.- Para la Edificación: 1- Arquitectos – Ingenieros en Construcciones.- 2- Ingenieros Civiles.- 3- Maestros Mayores de Obra.- 4- Técnicos Constructores.-
Art. 7º.- Del uso del suelo. Se establece para el Loteo Lago Fontana los siguientes usos: residencial unifamiliar, residencial turístico, obras complementarias. Se prohíbe el uso del suelo para cualquier otro destino que no sea el mencionado en la presente.
Art. 8º.- RELATIVOS A LA SUBDIVISION DE TIERRAS Subdivisión: Cualquier clase de fraccionamiento privado de tierras en lotes o parcelas particulares existentes, queda totalmente prohibida.- Espacios Verdes: Es la superficie de una subdivisión o urbanización destinada a espacios libres forestados para la recreación activa o pasiva, de dominio público.- Reserva Fiscal: Es la superficie de una subdivisión o urbanización, destinada a satisfacer las necesidades de la comunidad en materia de salud, seguridad educación, cultura, administración pública, justicia, transporte, comunicación y recreación.-
Art.9º.- De las Obras Clandestinas. Se consideran clandestinas las obras en ejecución o terminadas sin que se hayan cumplido los trámites correspondientes ante la Administración. a) Cuando se constate la existencia de una obra o edificio clandestino terminado, se notificará al propietario para que en un plazo máximo de 30 días corridos a partir de su recibo presente los planos de medición, confeccionado por una profesional de la categoría correspondiente a la importancia y característica de la obra. Sí la obra clandestina está en ejecución se deberá presentar los planos tal cual lo regula el presente Código, paralizando de inmediato los trabajos. Sí el propietario no cumpliera esta obligación, la obra clandestina se considerará antirreglamentaria, aplicándose las sanciones que establezca la Administración.- b) Sí las obras clandestinas resultan realizadas de total acuerdo con las normas técnicas urbanísticas, funcionales, de seguridad y de usos prescriptos en este Código el propietario deberá regularizar a documentación requerida en los Artículos 3º, 4º y 5º del presente. c) Sí la obra clandestina en ejecución o ejecutada, está en contravención de las normas de este Código podrá la Administración exigir la demolición de los elementos en cuestión, salvo que el propietario realice las obras y trabajos necesarios para poner el edificio en condiciones reglamentarias, como también realizar los trámites correspondientes.-
Art. 10º.- DISPOSICIONES RESPECTO A LA PRESERVACION DEL LOS RECURSOS NATURALES.- No se alterará la forestación natural de las parcelas, ni se podrán plantar especies exógenas, salvo las permitidas por la Subsecretaría Provincial de Bosques, excepto los cercos vivos que delimiten parcelas.- En la ocupación de las parcelas se considerarán las especies forestales autóctonas de valor para el entorno inmediato eliminándose las de exclusiva necesidad para la ejecución de las obras. Para realizar la extracción de cualquier ejemplar arbóreo y la limpieza de la parcela, el propietario deberá presentar previamente el expediente correspondiente de la edificación, cumpliendo con el requisito que la Adminstración determine para el caso. Dentro de las áreas y/o parcelas se podrán forestar con especies autóctonas o exógenas permitidas por la Subsecretaría Provincial de Bosques y Parques, cuidando que estas últimas no determinen una alteración en el hábitat de las primeras ni alteren su normal crecimiento.- Las especies autóctonas aisladas de poco aporte al entorno podrán reemplazarse paulatinamente con ejemplares de mayor valor paisajístico y aptos para la zona, previa autorización de la Administración.-
Art.11º.- De las Implantaciones y Movimientos de Tierras. El principio de implantación es el que establece la exigencia de diseño arquitectónico en perfecta concordancia con la topografía y geomorfología del área de implantación escogida.- Las áreas de retiros laterales y de frente y las libres de edificación podrán escalonarse sólo sí los parámetros verticales no exceden una altura de 2m (dos metros). Quedan terminantemente prohibido la realización de escalonamientos en áreas de retiros de fondo. No se admitirá la realización de rellenos de un espesor mayor de 0,70 m. Se prohibe la excavación en roca de base, se permitirá excavar la roca de base únicamente en la definición de zapatas de columnas.- En todo lote limitado por lagos, lagunas, ríos, arroyos, desagües o cursos naturales o artificiales de agua, de cursos perennes o intermitentes, anuales o estacionarios, deberá dejarse libre y de dominio público una franja de Espacio Verde no menor de 15 metros, a contar de sus bordes, hacia ambos lados, de manera tal que evite la obstrucción del escurrimiento natural de aguas. Ningún movimiento de tierra o modificación del terreno se realizará a quince metros de ningún arroyo o curso de agua, tomado desde la línea de ribera máxima o borde establecido. Cuando un curso de agua atraviese algún predio, el propietario tiene la obligación de conservarlo perfectamente limpio y libre de todo obstáculo a fin de mantener el desplazamiento natural del mismo, quedando terminantemente prohibida su utilización para el desecho de basura o residuos, o cambiar el cauce natural. No se podrá bajo ninguna circunstancia alterar los cursos de agua existentes.
Art. 12º .- De la Ocupación del Suelo. Queda determinado las superficies máximas a construir por hectárea: Para residencia unifamiliar: se podrá construir un máximo de 600 m2 cubiertos, incluyendo en esta superficie las construcciones auxiliares y de apoyo. Para residencia turística (hostería, complejo de cabañas, lodge) 1200 m2
Art. 13º.- Retiros. Se establece que el retiro mínimo para construir en cada parcela es de 15 metros sobre las líneas municipales y líneas de fondo, y de 10 metros sobre las líneas divisorias de parcelas. –
Art. 14º.- De las Cubiertas .-Se establece la exigencia de techos con pendientes definibles entre (30o) mínimos y (35o) máximos con líneas de caídas de agua coincidentes con la dirección de la traza del eje longitudinal del predio, excepto casos específicos cuya características tecnológicas y formales y de acuerdo a adecuadas condiciones de implantación y de calidad paisajística, admitan pendientes distintas. La altura de los parámetros anterior y posterior que se fijan en 6m (seis metros), medidos desde el suelo natural. Para el caso de implantaciones en pendientes o suelo plano que se fundara en puntos o líneas de cargas de mínima alteración geomorfológicas, esta altura se definirá en 6,70 m (seis metros, setenta cm). La pendiente mínima para las cubiertas será 57,7 % (30º). Se permiten las salidas de aberturas de iluminación y ventilación de locales en las superficies techadas (lucarnas, etc.), las cuales se recomiendan.-
Art. 15º.- Materiales de las Cubiertas. Se establece como materiales permitidos para la realización de cubiertas: chapa prepintada negra; Teja cerámica negra; Pizarra. Toda zinguería accesoria deberá respetar el color negro.
Art. 16º.- Fachadas. Las fachadas de los edificios están sujetas a aprobación de la Administración. A tal efecto es obligatorio la presentación de planos detallados de fachadas, especificando materiales y colores. La Administración podrá rechazar proyectos que a su juicio no respondan a una conformación y diseño acorde con la estética zonal y sus características.Antes de introducir modificaciones o alteraciones en las fachadas existentes o proyectadas, será indispensable presentar planos de las mismas. En ningún edificio podrá haber fachadas ciegas.
Art. 17º .-De los materiales a utilizar en las fachadas. Deberá utilizarse en las fachadas un 30% de material de la zona, considerados como tal, la madera y la piedra.-
Art.18º.-TANQUES Y/O CONSTRUCCIONES AUXILIARES Los tanques y demás construcciones auxiliares, que estén sobre el edificio o aislados se considerarán como pertenecientes al conjunto arquitectónico y se tratarán en armonía con las fachadas. Los materiales utilizados serán concordantes con los de las fachadas.-
Art. 19º CERCOS. La construcción de cercos sobre las líneas divisorias de la propiedad no será obligatorio, pero de construirse deberán respetar las siguientes normas: El cerco sobre las Línea Municipal no podrá superar una altura de 1,50 m. En las medianeras no superarán los 2,00 m de altura. Cuando se optare por la utilización de cercos vivos, su mantenimiento será obligatorio, y en ningún modo sus ramas podrán invadir la línea municipal ni las propiedades colindantes, como tampoco podrán superar las alturas permitidas para cada caso. Se establece como materiales permitidos para la construcción de cercos: madera en general (tapiales, varas, etc), piedra en cualquiera de sus formas hasta 0,80 mts. de altura, salvo pilares a un máx. de 2 mts.. Se prohíbe el uso de alambrados y mampostería tipo bloques o ladrillos de cualquier tipo.
Art.20º.- Veredas y Cordón Cuneta. Una vez construido el cordón cuneta, o fijado el nivel por la Municipalidad, los propietarios estarán obligados a construir la vereda correspondiente a sus respectivos predios y deberán ser mantenidas en buenas condiciones por los propietarios.
Art. 21.- No se permitirá la implantación de viviendas prefabricadas ni otras de carácter semipermanentes: casillas, trailers, carpas.
Art.22.- INSTALACIONES PARA GAS. Estas instalaciones, ya sea que se trate de gas natural o envasado, deberán obligatoriamente contar con la aprobación de Gas del Estado o empresa prestataria del servicio. Serán ejecutadas por personal autorizado por ésta última, quién firmará el plano que deberá presentar el propietario a la Administración conjuntamente con el Aviso de Obra. El firmante del plano y Ejecutor de la Instalación serán penalmente responsable por los accidentes que se produjeren por deficiencias, omisiones o vicios ocultos en la instalación.-
Art.23.- HORNOS – CHIMENEAS – CONDUCTOS DE HUMO . La construcción de estos conductos deberá realizarse de modo que no cause daños ni molestias a linderos o vecinos.No podrán embutirse en muros, para no destruir ni disminuir la sección de las vigas de encadenados.Toda chimenea, nueva o existente, deberá estar provista de interceptor de hollín y chispas, que se ubicará en lugar fácilmente accesible, para inspección o limpieza. El remate de toda chimenea o conducto de humo deberá estar como mínimo a 0,80 m por encima de la cumbrera de techos más alta que se encuentre a menos de 5 m de distancia.
Art.24.- Instalación Sanitaria. Cuando se trata de instalación sanitaria para una vivienda individual o colectiva se exigirá la presentación y aprobación del plano por parte de la Administración, pudiendo formar parte del plano de arquitectura en escala adecuada. Datos de la instalación: Ubicación y capacidad del tanque de reserva.- Ubicación de todos los artefactos, incluso calentador de agua.- Sistema cloacal, ubicación y diámetro de cañerías y pendientes de las primarias.- Detalle de Cámara biodigestora en escala 1:20
Art. 25.- Disposición de aguas servidas. Para el almacenaje y tratamiento de aguas provenientes del uso doméstico, se exige en todos los casos el uso de cámaras / plantas biodigestoras de las que se comercializan en el mercado. Queda totalmente prohibido el uso de pozos ciegos/absorventes/nichos nitrificantes/cámaras sépticas, y nada que pudiera contaminar la napa freática. La ubicación de las Plantas Biodigestoras deberá permitir el libre acceso de vehículos de saneamiento/mantenimiento, y deberá ser previsto en el plano original. La ubicación de las instalaciones deberá considerar un mínimo de retiro de 10 mts. de la línea divisoria de parcela. La disposición del agua residual de artefactos aprobados por Iram para tal fin se podrá utilizar para riego. En el caso de construcciones auxiliares se seguirán los mismos requisitos.
Art. 26.- De las instalaciones eléctricas. Todo servicio eléctrico público o privado, deberá ser provisto obligatoriamente en forma subterránea. Esta obligación se hace extensiva para toda refacción, modificación o extensión de los tendidos.-
Art. 27.- Para la provisión de energía eléctrica a cada parcela, los propietarios podrán considerar las siguientes opciones: Generación de energía híbrida en base a colectores solares y molinos. Ver anexo proyecto híbrido. Generación de energía por grupos electrógenos a combustible.
Art. 28.- Grupos electrógenos. En el caso de optar por este tipo de generadores, los mismos deberán estar ubicados en un recinto debidamente acustizado y ventilado a fines de minimizar ruidos molestos, y deberán contemplar retiros de no menos de 10 metros de la línea divisoria de parcela, como también de la línea de fondo y municipal. El recinto deberá contar con piso de hormigón tipo platea para impedir la filtración de combustibles contaminantes al suelo.
Art. 29.- Disposición de Residuos Domiciliarios. Cada frentista deberá construir a su cargo, y sobre la línea municipal, de manera que no invada la vereda, un depósito con tapa para facilitar la recolección de residuos a cargo del Municipio.
Art. 30.- Disposición de Residuos de Obra. Cuando se produzcan residuos por realización de obra, reforma, o limpieza de terrenos, el propietario deberá movilizar los mismos hasta el basurero público de Alto Río Senguer, evitando bajo cualquier concepto depositarlo en la vía pública, en sectores aledaños del Parque, o en su parcela de manera definitiva o transitoria.
Art. 31: Aceptación de términos y condiciones Al momento de la compra o adquisición de cualquier inmueble se adjuntará con el contrato de escritura, boleto de compra venta, cesión, etc. una copia de este Código de Urbanismo y Edificación, el cual será firmado aceptando los términos y condiciones mencionados en el mismo. El conocimiento del presente Código es obligatorio y por lo tanto no se puede aducir ignorancia para justificar su no cumplimiento.